再现银行擅自划扣商品房预售资金，浦发一分行监管银行资格被终止

摘要： 　　又有银行因擅自划扣商品房预售资金“摔跟头”。　　日前，福州市城乡建设局发布通报称，浦发银行福州分行因擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款，被终止监管银行资格。　　值得...

　　又有银行因擅自划扣商品房预售资金“摔跟头”。

　　日前，福州市城乡建设局发布通报称，浦发银行福州分行因擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款，被终止监管银行资格。

　　值得关注的是，擅自划扣商品房预售资金的银行并不是个例，此前渤海银行就因此被湖南暂停资金监管合作。

　　近年来，为减少房地产市场风险，多地进一步加强预售资金监管。业内人士指出，各地应系统梳理楼市中各类乱象，堵住漏洞、追究责任。同时从预售资金监管的角度，完善相关工作，为各地保交楼的工作和房屋有序竣工等创造更好的条件。

　　监管银行资格被终止

　　上述通报显示，由荣瑞（福州）投资发展有限公司开发建设的正荣观江樾小区项目，在浦发银行福州分行设立预售资金监管账户并签订《福州市商品房预售资金监管协议》。

　　然而，福州市城乡建设局在商品房预售资金监管检查中发现，在项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且福州市城乡建设局已明确告知该项目属于有关保交楼例会重点监管项目，浦发银行福州分行仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款。

　　福州市城乡建设局指出，浦发银行福州分行已违反《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《福建省住房和城乡建设厅关于印发<福建省商品房预售资金监管办法>的通知》《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》等文件的相关条款，未切实履行其监管职责。为切实保障购房人合法权益，禁止挪用预售资金，现对浦发银行福州分行上述违规行为进行通报，并依据相关规定记录违规一次。

　　需一提的是，该分行并不是首次违规。通报显示，鉴于该行于2022年3月29日已被记录一次违规，根据《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》第十四条等相关规定，予以终止其监管银行资格。

　　“请各开展预售资金监管业务的商业银行引以为戒，严格按照商品房预售资金监管相关规定，切实完善预售资金监管账户管理工作，保障购房益。”福州市城乡建设局在通报中指出。

　　房地产贷款不良率下降

　　值得关注的是，此次被点名的浦发银行近几年压力并不小，盈利能力有待提升。

　　根据浦发银行三季报，年初至报告期末，浦发银行实现营业收入1328.15亿元，同比减少108.65亿元，下降7.56%；实现利润总额318.03亿元，同比减少136.61亿元，下降30.05%；税后归属于母公司股东的净利润279.86亿元，同比减少124.76亿元，下降30.83%。

　　不过，该行资产质量开始趋于平稳，部分数据有所改善。

　　报告期末，按贷款五级分类口径统计，浦发银行后三类不良贷款余额746.08亿元，较上年末减少0.11亿元；不良贷款率1.52%，较上年末持平；拨备覆盖率为177.04%，较上年末上升18.00个百分点；贷款拨备率2.68%，较上年末上升0.26个百分点。

　　另一个积极的表现是，在房地产贷款方面，截至2023年6月末，浦发银行房地产贷款余额3174.75亿元，占总贷款比例6.38%，较上年末下降0.19个百分点；不良贷款率2.88%，较上年末下降0.18个百分点。

　　多地进一步加强预售资金监管

　　商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。

　　不仅是浦发银行，3月28日，湖南省住建厅发布《关于渤海银行股份有限公司擅自拨付商品房预售资金的通报》，要求从当日起，各市州（县、市、区）商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。同时，建议相关部门和单位慎重选择渤海银行及其所辖基层经营单位作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行。

　　彼时，易居研究院研究总监严跃进分析称，这充分说明对今年涉及保交楼或债务问题方面，依然会是严管导向。同时也警示各地要系统挖掘市场乱象，堵住漏洞，特别是完善预售资金监管，为保交楼及房屋竣工创造有利条件。

　　不难发现，房地产预售资金监管正进一步加强。2022年，住建部等部门联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》。随后，多地出台细则加强房地产项目预售资金监管。

　　例如，今年5月，福建省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》。《通知》指出，要从四个方面加强预售资金监管，即实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理和强化风险防控。房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。

　　同时，《通知》要求各地要全面排查各在建在售商品房项目预售资金监管落实情况，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险。

　　今年6月，武汉市印发《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，其中明确，开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款，监管额度内预售资金应当专款专用，按照工程建设进度予以拨付等。

　　另外，《办法》还重点针对监管额度内资金被开发企业的集团公司抽调、被监管银行擅自扣划等问题加大了惩处力度。其中指出，监管银行未及时将按揭贷款发放至监管账户的、未及时拨付资金的、擅自扣划监管账户内资金的，要追回款项，无法追回的依法承担经济、法律责任；主管部门视情况暂停、取消监管银行新增监管账户权限，并将其违规违约行为以及处理情况通报银行监管部门。

　　在严跃进看来，此类政策主要在于堵住漏洞，尤其是从房屋预售到最后交付中的各个环节。同时，此类漏洞也是引起楼盘交付问题的重要原因。因此，各地要对照此类漏洞，积极做好相关工作和内容。