万科“上岸” 其他混合所有制房企困局待解

摘要： 专题：万科遭遇“股债双跌” 深圳国资委发声力挺，必要时通过一切可能手段支持　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　来源：新地产　　近几...

专题：万科遭遇“股债双跌” 深圳国资委发声力挺，必要时通过一切可能手段支持

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　　来源：新地产

　　近几日，房企“优等生”万科的境外美元债存在较***动，引发了外界对企业经营安全的忧虑，虽然万科已经发布声明回应称“非公司基本面出现任何问题”，但是市场疑虑并未立刻消除。

　　于是，11月6日，万科与境内外金融机构举行了说明会，除了企业管理层，深圳国资委、深铁集团领导也共同露面。会议从经营、债务等多方面分析了企业的基本面。整体来看，万科流动性是稳健的；会上，深圳国资委、深铁“力挺”万科，称其具备足够的安全性，并表明已经准备好丰富的“工具箱”去应对可能遇到的极端情况。

　　企业的基本情况无恙以及深圳国资委、深铁坚定维护万科的决心，给市场吃下了一颗“定心丸”。

　　11月7日，万科股债市场出现回升走势。万科A开盘走高，以近2%的涨幅领跑；同时企业多只债券大涨，截至当日收盘，“20万科08”涨超17%、“20万科04”涨超7%、“20万科06”涨超5%。

　　“万科最大问题是市场非理性情绪宣泄，问题未必是基本面因素。”财经评论员郭施亮分析称。

　　有人给“撑腰”的万科眼下解除了信任危机，风波或许暂时得到了缓解，但值得一提的是，同样带有央、国资背景的企业如远洋、金地在今年同样面临压力，其中远洋已经在公开市场违约，而金地也屡次遭遇“股债双杀”。那么，混合所有制房企如何利用自身优势扛过这一轮周期？

　　PART ONE

　　国资掏出“工具箱”兜底万科

　　“万科具备安全性，国资委专门邀请了毕马威等专业机构，以及国资国企系统的财务专家一起研判，大家一致认为万科基本面韧性强，财务政策稳健。”这是深圳市国资委主任叶新明在11月6日的交流会上对万科安全性的充分肯定。

　　那么，万科的财务基本情况到底如何？根据企业发布的最新销售数据显示，1-10月，万科累计实现合同销售金额3124.4亿元，位列克而瑞《2023年1-10月中国房地产企业销售榜TOP100》第二位。

　　企业三季报数据也显示，截至9月底，万科的经营性现金流为2.35亿元，且已经连续14年为正，在手货币资金为1036.8亿元，对于474.9亿元的短期负债覆盖倍数为2.2倍，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。

　　在融资方面，前三季度，万科实现新增融资827亿元，境内新增融资的综合成本为3.64%，较上年进一步下降24个bp。

　　通过数据来看，万科的销售、债务、融资、现金流不存在较大的问题。

　　会上，叶新明也表示，万科是深圳国资体系的重要成员，坚定支持万科，防范风险。如果遭遇极端情况，深圳国资也将用好金融“工具箱”，通过一切市场化、法制化的手段，包括项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等方式帮助万科积极应对危机。

　　作为国资大股东的代表，深铁集团党委书记、董事会副辛杰也表示，深铁“工具箱”也将全力支持万科，包括承接万科在深圳项目，盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过百亿元；积极并择机购买万科债券等。最后，辛杰坚定表态，深铁长期持有万科股票的初心不变，保证对万科支持不减。

　　虽然如此，但万科也不能就此高枕无忧，今年前三季度，万科的营收与盈利遇到双重压力，1-9月，集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币136.2亿元，同比下降20.3%。

　　PART TWO

　　混合所有制房企步履维艰

　　通过万科我们不难发现，在房地产行业重大转型阶段，身处其中的房企，与行业共沉浮，过往几乎大部分的民营房企都遭受了重创，而如今，这种危机也正在试图波及混合所有制房企。

　　尤其是今年，带有央、国资背景的企业如远洋、金地面临的压力更大，其中远洋已经在公开市场违约，而金地也屡次遭遇“股债双杀”。

　　具体来看，今年8月14日，具有央企“血统”的远洋集团因未能于2023年8月13日支付一笔于2024年到期的6.000%票据的2094万美元利息，正式宣告违约。随后，远洋暂停支付8笔境外债务，规模为39.2亿美元，目前企业已经开启境外债务全面重组。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“远洋作为有央企背景的公司，虽然短期债务压力较大，但同时也具有强大的背景和支持，大股东有机会通过提供资金支持和项目合作来帮助远洋度过难关，不过这也取决于大股东的自身意愿与态度。”

　　目前，远洋集团的大股东为中国人寿及大家人寿，两大股东分别持股29.59%、29.58%。

　　而从2022年以来，第一大股东中国人寿向远洋集团多次伸出援手，包括30亿元收购北京颐堤港股权、2.3亿元收购国寿金融中心10%股权，累计输血超30亿元。不过，有业内人士认为，远洋未来能否走出低谷，还要靠销售回款，加速现金回流。

　　除此之外，身后为国企深福田投控的金地集团，前段时间经历“股债双杀”，10月16日，凌克因身体原因宣布辞职董事长，总裁黄俊灿接任。消息来得突然，在市场敏感又脆弱的阶段，企业的任何一点风吹草动都令投资者恐慌，这直接影响了金地的股债市场。

　　10月17日，金地债券价格出现较***动幅度，“16金地02”、“21金地01”、“20金地01”、“21金地04”均跌超20%触发临时停牌。股价方面，截至10月17日收盘，金地集团收跌近10%，总市值一天蒸发约27亿元。

　　10月30日，金地发布三季度季报，整体表现并不如意，第三季度由盈转亏，归母净亏损14.74亿元，同比下降223.07%。不仅如此，截至9月末，企业经营性现金流下滑至-7.45亿元，330.69亿元的在手现金已经不能不覆盖419.86亿元的短期债务，企业能否在最后一个季度挽回亏损、提升现金流入，还尚待观察。

　　此前在9月15日，金地集团曾宣布，正与第二大股东福田投控商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发债提供担保等增信措施，而目前第一大股东富德生命人寿还没有站出来发声。

　　PART THREE

　　需理性应对市场恐慌行为

　　不论是万科、或是远洋和金地，房地产行业尤其是债券市场处于非理性情绪宣泄的情况下，混合所有制房企们如何利用好自身的优势去改变当下处境成为当务之急。

　　柏文喜表示：“在房地产行业中，国央企背景的公司通常具有更强的竞争力和信誉，能够更好地应对市场变化和风险。同时，大股东也会为企业本身在国家政策和方面提供更多的支持和保障。”

　　事实上，也正因为拥有较强的信誉度，在融资成本方面，混合所有制房企优势凸显。根据亿翰智库统计数据，2022年，25家样本房企的平均融资成本约为5.14%，而万科3.73%、金地4.39%的融资成本均低于行业均值。

　　不仅如此，近日，中央金融工作会议提出，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，此举也会为进一步满足各类房企包括混合所有制房企的健康发展助力。

　　不过，同策研究院研究总监宋红卫认为，混合所有制企业尤其是出现流动性压力的企业，仍然面临诸多挑战，如项目布局及销售情况能否与到期债务匹配。“从当前的情况来看，最重要的是销售市场回暖，只有打开销售通道，才能有效渡过危险期。”

　　除了企业自身，郭施亮还认为，现阶段市场担心的并不仅仅是企业基本面因素，而是市场恐慌情绪的影响，一些小利空容易无限放大，有时候情绪化因素对公司影响更甚于基本面因素。

　　随着房企暴雷频发，在投资者和市场看来，一家房企如果经历“股债双杀”，往往是暴雷的预兆。“此次万科出现股债双跌的现象，房企们需要敲响警钟，做好充分的应对措施抵御市场非理性的抛售行为。”郭施亮称。